2020年12月，當(dāng)陸家嘴信托設(shè)立“佳合73號(hào)”信托計(jì)劃，將資金注入世茂南京江北璀璨江山項(xiàng)目時(shí)，雙方都未曾預(yù)料到結(jié)局會(huì)如此慘淡。

四年半后，這個(gè)由11棟洋房、1棟商業(yè)建筑和568個(gè)地下車位組成的資產(chǎn)包被上海金融法院查封，將于7月12日走上拍賣臺(tái)。

在此之前，西藏信托曾公開出售多筆房企不良債權(quán)資產(chǎn)，其中兩筆與金科地產(chǎn)相關(guān)，合計(jì)約3.2億元。這些債權(quán)有一個(gè)共同特征：都是2021-2022年間信托公司用自營資金接盤的地產(chǎn)債權(quán)，很快從“正常”變?yōu)椤安涣肌薄?/p>

2024年西藏信托又在大力開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，規(guī)模大幅增長，信托資產(chǎn)投向房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模同比增長131.69%。

01 陸家嘴信托打包拍賣“世茂”資產(chǎn)

陸家嘴信托與世茂的糾葛始于2020年末。當(dāng)時(shí)，陸家嘴信托設(shè)立“陸家嘴信托-佳合73號(hào)”集合資金信托計(jì)劃，信托資金用于認(rèn)購南京世榮置業(yè)發(fā)行的私募債券。

南京世榮置業(yè)作為世茂璀璨江山項(xiàng)目的開發(fā)主體，本質(zhì)上獲得了來自信托渠道的融資支持。

轉(zhuǎn)折點(diǎn)發(fā)生在2022年7月3日。世茂集團(tuán)當(dāng)晚發(fā)布公告，坦承無法償還當(dāng)天到期的10億美元公募債券本息，標(biāo)志著這家頭部房企正式“暴雷”。

債務(wù)危機(jī)迅速蔓延至關(guān)聯(lián)公司，南京世榮置業(yè)作為融資主體自然難以幸免。

2023年初，上海金融法院作出一審判決：南京世榮置業(yè)需向陸家嘴信托償還18.3億元本金及利息、違約金合計(jì)超19億元。法院明確，若被告未履行義務(wù)，原告有權(quán)以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或拍賣變賣所得價(jià)款優(yōu)先受償。

如今拍賣的資產(chǎn)，正是判決書中載明的抵押財(cái)產(chǎn)。此次南京世茂資產(chǎn)包的起拍價(jià)定為12.5億元，但相較于法院判決確認(rèn)的19億元債權(quán)，即使全額成交也僅覆蓋債務(wù)的65%。不足部分仍需由南京世榮置業(yè)繼續(xù)清償。

7月12日，南京世茂璀璨江山資產(chǎn)包將迎來命運(yùn)宣。目前，已吸引了878次圍觀和27位潛在買家設(shè)置提醒。

公開信息顯示，陸家嘴信托是上海陸家嘴金融發(fā)展有限公司控股的法人信托機(jī)構(gòu)，2012年2月經(jīng)原中國銀監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)重新登記。公司注冊(cè)地位于青島，并在上海、北京、廣州等地布局團(tuán)隊(duì)，業(yè)務(wù)開展遍布全國。

02 西藏信托出售6.5億地產(chǎn)債權(quán)

在信托行業(yè)，打包拍賣房地產(chǎn)債權(quán)或資產(chǎn)并非個(gè)例。2024年11月，西藏信托整體掛牌的三筆不良債權(quán)資產(chǎn)合計(jì)約6.5億元，其中兩筆就與金科地產(chǎn)有關(guān)。

查閱西藏信托年報(bào)可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)令人不安的模式：2022年，該信托公司用自營資產(chǎn)向重慶金科發(fā)放一筆1.5億元貸款，當(dāng)年年報(bào)中還款狀態(tài)標(biāo)注為“正常”；而到2023年年報(bào)，這筆貸款已赫然列入“不良”類別。

另一筆涉及河南元一房地產(chǎn)的貸款更加曲折。西藏信托最早在2019年4月就以非自營資金向該房企放貸，2021年房地產(chǎn)行業(yè)下行時(shí)，信托公司用自營資金接盤了這筆債權(quán)，如今同樣淪為不良。

這種“頭年接盤，次年不良”的循環(huán)，折射出信托公司在房地產(chǎn)下行周期中的無奈選擇。

但是，西藏信托整體出售這幾筆債權(quán)無人問津，沒有成交。目前，西藏信托是重慶金科的主要債權(quán)人之一，還是河南元一房地產(chǎn)控股股東，直接持股90%。

值得關(guān)注的是，2024年西藏信托又在大力開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，規(guī)模大幅增長。年報(bào)顯示，自營資產(chǎn)投向房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模由2023年的零到2024年2.465億元的突破；信托資產(chǎn)投向房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模，從2023年的35.34億元增長至2024年81.89億元，同比增長131.69%。

?金科股份目前處于司法重整執(zhí)行階段，通過引入戰(zhàn)略投資者化解債務(wù)危機(jī)，但2024年凈虧損達(dá)319.7億元且凈資產(chǎn)為負(fù)，面臨退市風(fēng)險(xiǎn)?。公司已獲法院批準(zhǔn)重整計(jì)劃，正推進(jìn)股票轉(zhuǎn)增、信托平臺(tái)搭建等工作，并計(jì)劃轉(zhuǎn)型為不動(dòng)產(chǎn)綜合運(yùn)營商，聚焦川渝、京滬等核心城市。

眼下，陸家嘴信托和西藏信托的地產(chǎn)困局像是一面刺眼的鏡子，映照出轉(zhuǎn)型路上的荊棘密布。房地產(chǎn)債務(wù)冰山消融的過程，正倒逼信托業(yè)進(jìn)行一場生死攸關(guān)的自我革命。